Thuê nhà của cá nhân để mở quán: ai kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản?
Từ năm 2026, chủ nhà có doanh thu cho thuê trên 1 tỷ đồng/năm mới phải nộp thuế, nhưng dưới ngưỡng vẫn phải khai. Quán cần biết ai nộp, khi nào được nộp thay và giữ chứng từ gì.
Điểm nổi bật
- Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa Nghị định 68/2026/NĐ-CP, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT, TNCN, áp dụng từ 01/01/2026.
- Trên ngưỡng, thuế GTGT bằng 5% toàn bộ doanh thu và thuế TNCN bằng 5% phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng; tiền thuê 1,2 tỷ đồng/năm phải nộp tổng cộng 70 triệu đồng.
- Dưới ngưỡng, chủ nhà vẫn phải khai báo doanh thu và tài khoản nhận tiền, 1 lần (hạn 31/01 năm sau) hoặc 2 lần mỗi năm (hạn 31/07 và 31/01).
- Tổ chức đi thuê được khai thay, nộp thay nếu hợp đồng thuê có thỏa thuận, dùng Mẫu 01/TCKT và Phụ lục 02/BK-KTBĐS theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, khai theo kỳ thanh toán tiền thuê.
- Doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân được trừ chi phí khi có hợp đồng thuê và chứng từ trả tiền; khoản từ 5 triệu đồng phải thanh toán không dùng tiền mặt.
Tiền thuê mặt bằng thường là khoản chi cố định lớn nhất của quán. Khi chủ nhà là cá nhân, câu hỏi "ai nộp thuế cho khoản tiền thuê này" ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê, chứng từ quán nhận được và việc quán có được tính khoản này vào chi phí hay không. Năm 2026 có nhiều thay đổi: thủ tục khai mới theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC, rồi ngưỡng chịu thuế được nâng từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng.
Bài viết tóm tắt nghĩa vụ của chủ nhà, khi nào quán được khai thay, nộp thay, và các chứng từ quán cần giữ. Việc kê khai cụ thể nên làm cùng kế toán thuế.
Ngưỡng 1 tỷ đồng áp dụng từ 01/01/2026
Ngày 24/04/2026, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung 4 luật thuế (thu nhập cá nhân, giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp, tiêu thụ đặc biệt), giao Chính phủ quy định mức doanh thu không phải nộp thuế của cá nhân kinh doanh; các điều 1, 2 và 3 của Luật có hiệu lực từ 01/01/2026. Sau đó, Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa cụm từ "500 triệu đồng" thành "01 tỷ đồng" tại nhiều điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
Theo Báo Chính phủ, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Theo VOV, ngưỡng doanh thu được xác định trên tổng doanh thu phát sinh trong năm từ hoạt động cho thuê của người cho thuê.
Cách tính khi vượt ngưỡng
Theo Thanh Niên, sau Nghị định 141/2026:
- Thuế GTGT = tổng doanh thu cho thuê × 5%.
- Thuế TNCN = (doanh thu − 1 tỷ đồng) × 5%.
| Tiền thuê năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN | Tổng |
|---|---|---|---|
| 480 triệu đồng (40 triệu/tháng) | 0 | 0 | 0, nhưng vẫn phải khai báo |
| 1,2 tỷ đồng (100 triệu/tháng) | 60 triệu đồng | 10 triệu đồng | 70 triệu đồng |
| 1,5 tỷ đồng (125 triệu/tháng) | 75 triệu đồng | 25 triệu đồng | 100 triệu đồng |
Lưu ý: nếu chủ nhà cho thuê nhiều căn, doanh thu được cộng dồn. Một quán trả 40 triệu đồng/tháng vẫn có thể thuộc diện chịu thuế nếu chủ nhà còn cho thuê căn khác.
Chủ nhà tự khai
Nếu hợp đồng không thỏa thuận khác, chủ nhà tự kê khai. Theo Báo Chính phủ và Thanh Niên:
- Mẫu khai: Mẫu 01/BĐS.
- Kỳ khai: chọn 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau) hoặc 2 lần/năm (hạn 31/07 và 31/01 năm sau).
- Dưới ngưỡng vẫn phải khai báo doanh thu và các tài khoản ngân hàng, ví điện tử dùng để nhận tiền thuê.
- Nơi khai: cơ quan thuế nơi có bất động sản; có nhiều bất động sản ở nhiều nơi thì được chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản để khai.
- Cách nộp: qua eTax Mobile hoặc Cổng dịch vụ công của ngành thuế; người cao tuổi, người khuyết tật, người ở vùng khó khăn có thể nộp trực tiếp hoặc qua bưu chính.
Theo VietNamNet, cơ quan thuế xác nhận người cho thuê nhà không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh.
Khi nào quán được khai thay, nộp thay
Theo hướng dẫn trên Cổng Xây dựng chính sách (05/2026), căn cứ Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 50/2026/TT-BTC), tổ chức đi thuê bất động sản của cá nhân được khai thuế thay, nộp thuế thay khi hợp đồng thuê có thỏa thuận về việc này.
| Nội dung | Quy định |
|---|---|
| Điều kiện | Hợp đồng thuê có điều khoản bên thuê khai thay, nộp thay |
| Hồ sơ | Tờ khai Mẫu 01/TCKT và Phụ lục bảng kê Mẫu 02/BK-KTBĐS |
| Kỳ khai | Theo kỳ thanh toán tiền thuê; nhiều kỳ thanh toán trong tháng thì khai theo tháng |
| Nơi nộp | Cơ quan thuế nơi có bất động sản |
Báo Chính phủ dẫn giải đáp của Thuế tỉnh Tây Ninh: nếu hợp đồng quy định trả tiền thuê ngày 15 hằng tháng, tổ chức khai thay theo đúng kỳ thanh toán đó, không theo hạn khai tháng thông thường.
Với quán là hộ kinh doanh: các hướng dẫn trên nói về tổ chức đi thuê. Chúng tôi chưa tìm thấy hướng dẫn chính thức cho trường hợp hộ kinh doanh khai thay; nên hỏi cơ quan thuế quản lý trước khi đưa điều khoản này vào hợp đồng.
Chứng từ để quán tính chi phí thuê
Quán là công ty
Theo LuatVietnam, căn cứ Thông tư 20/2026/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp, khi doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân, chứng từ làm căn cứ xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê; không bắt buộc có hóa đơn. Khoản thanh toán từ 5 triệu đồng trở lên phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.
Theo giải đáp được Thanh Niên đăng tải (07/2026), nếu hợp đồng ghi giá thuê chưa bao gồm thuế GTGT, TNCN và doanh nghiệp là bên nộp thay, thì phần thuế nộp thay cũng được tính vào chi phí được trừ, với điều kiện có chứng từ nộp thuế.
Quán là hộ kinh doanh
Hộ có doanh thu đến 1 tỷ đồng không nộp thuế GTGT, TNCN nên chi phí thuê không ảnh hưởng số thuế. Hộ trên ngưỡng và tính thuế TNCN trên thu nhập thì tiền thuê là chi phí lớn cần chứng từ rõ ràng. Cách ghi sổ xem bài Sổ kế toán hộ kinh doanh quán ăn theo Thông tư 152.
Điều khoản thuế nên có trong hợp đồng thuê
- Giá thuê đã hay chưa bao gồm thuế. Viết rõ "giá thuê … đồng/tháng, chưa bao gồm thuế GTGT, TNCN" hoặc "đã bao gồm mọi khoản thuế, phí". Không ghi là nguồn tranh cãi phổ biến.
- Bên kê khai, nộp thuế: chủ nhà tự khai, hay bên thuê là tổ chức khai thay, nộp thay.
- Nghĩa vụ cung cấp giấy tờ: chủ nhà cung cấp căn cước, mã số thuế, giấy tờ sở hữu; nếu bên thuê khai thay, bên thuê gửi lại chứng từ nộp thuế.
- Tài khoản nhận tiền đứng tên chủ sở hữu, thanh toán chuyển khoản.
- Trả trước nhiều kỳ: ghi rõ kỳ thanh toán, vì kỳ khai thay được xác định theo kỳ thanh toán.
Việc cần làm ngay
- Kiểm tra hợp đồng thuê hiện tại đã ghi giá có hay chưa có thuế, ai kê khai.
- Chuyển toàn bộ tiền thuê sang chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chủ nhà; lưu sao kê.
- Nếu quán là công ty và muốn khai thay, bổ sung phụ lục hợp đồng trước kỳ thanh toán tiếp theo.
- Lưu hợp đồng, phụ lục, chứng từ trả tiền, chứng từ nộp thuế thay trong cùng một hồ sơ theo từng năm.
Tình trạng chứng từ, sổ sách của quán có thể tự kiểm tra tại Chấm điểm sổ sách. Các điều khoản khác của hợp đồng thuê xem bài 7 điều khoản cần có trong hợp đồng thuê mặt bằng.
Nguồn tham khảo
- Xây dựng chính sách – Thông qua Luật sửa đổi, bổ sung 4 luật thuế (24/04/2026)
- Xây dựng chính sách – Toàn văn Nghị định 141/2026/NĐ-CP
- Báo Chính phủ – Doanh thu cho thuê nhà dưới 1 tỷ đồng vẫn phải khai báo thuế
- Thanh Niên – Cho thuê nhà 1,2 tỉ/năm nộp thuế bao nhiêu sau nâng ngưỡng miễn thuế?
- Xây dựng chính sách – Hướng dẫn thủ tục khai thuế với tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân có bất động sản cho thuê (30/05/2026)
- Báo Chính phủ – Hạn nộp hồ sơ khai thuế khi thuê bất động sản của cá nhân
- LuatVietnam – Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân không có hóa đơn, có được tính chi phí được trừ?
- Thanh Niên – Thuê nhà 900 triệu, doanh nghiệp được tính thuế nộp thay vào chi phí ra sao? (15/07/2026)
- VOV – Cho thuê nhà, bất động sản khai thuế thế nào từ 1/1/2026?
- VietNamNet – Cho thuê nhà: cách tính thuế mới từ năm 2026, có phải mở hộ kinh doanh?
Hỏi đáp
Quán trả tiền thuê 40 triệu đồng/tháng thì chủ nhà có phải nộp thuế không?
40 triệu đồng/tháng tương đương 480 triệu đồng/năm, dưới ngưỡng 1 tỷ đồng theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, nên chủ nhà không phải nộp thuế GTGT, TNCN từ hợp đồng này nếu không có khoản cho thuê khác. Chủ nhà vẫn phải khai báo doanh thu theo hướng dẫn của cơ quan thuế.
Quán là hộ kinh doanh thì có khai thuế thay cho chủ nhà được không?
Các hướng dẫn hiện có về khai thay theo Thông tư 18/2026/TT-BTC nói về tổ chức đi thuê bất động sản của cá nhân. Hộ kinh doanh không phải là tổ chức, nên trước khi thỏa thuận khai thay trong hợp đồng, quán nên hỏi cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
Tiền thuế nộp thay có được tính vào chi phí của công ty không?
Được, nếu hợp đồng ghi giá thuê chưa gồm thuế GTGT, TNCN và doanh nghiệp là bên nộp thay, đồng thời có chứng từ nộp thuế. Nội dung này được cơ quan thuế giải đáp dựa trên Thông tư 20/2026/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp.
Chủ nhà cho thuê có bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh không?
Theo cơ quan thuế được VietNamNet dẫn lại, người cho thuê nhà không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh; đây là lựa chọn của người cho thuê. Nghĩa vụ khai thuế vẫn phát sinh dù có đăng ký hay không.
Nguồn tham khảo: Xây dựng chính sách – Thông qua Luật sửa đổi, bổ sung 4 luật thuế (24/04/2026)
Bài viết được biên soạn với sự hỗ trợ của AI dựa trên nguồn tham khảo và được Ban biên tập fnblegal kiểm duyệt trước khi đăng.
Lưu ý: Nội dung trên fnblegal là thông tin tham khảo, tổng hợp từ văn bản pháp luật và nguồn báo chí tại thời điểm đăng; không thay thế ý kiến tư vấn cho từng trường hợp cụ thể. Trước khi áp dụng, hãy đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi luật sư.
Đọc tiếp
Xem tất cả →
Ngưỡng 5 triệu đồng: khoản chi nào của quán phải chuyển khoản mới được trừ
Ngưỡng thanh toán không dùng tiền mặt đã hạ từ 20 triệu xuống 5 triệu đồng, áp dụng cho cả thuế GTGT, thuế TNDN và hộ kinh doanh tính thuế trên thu nhập.
Lịch hạn khai, nộp thuế 2026 cho quán ăn, quán cà phê: hộ và doanh nghiệp
Các mốc khai thuế, nộp thuế, quyết toán và báo cáo tài chính cho hộ kinh doanh và doanh nghiệp F&B, kèm ngày cụ thể từ quý IV/2026 đến tháng 4/2027 và gia hạn theo Nghị định 245/2026.
Livestream bán voucher, đồ ăn trên TikTok, Facebook: luật mới và thuế của quán
Từ 01/07/2026, người livestream phải xác thực danh tính, quán phải đưa đủ giấy tờ trước buổi live. Bán qua TikTok Shop được khấu trừ thuế, live Facebook phải tự kê khai.