7 điều khoản cần có trong hợp đồng thuê mặt bằng mở quán

Với quán cà phê hay nhà hàng, tiền cọc, chi phí cải tạo và khách quen gắn với địa chỉ thường lớn hơn nhiều so với tiền thuê vài tháng. Tháng 09/2025, Báo Pháp Luật TP.HCM kể trường hợp anh Minh Đức thuê mặt bằng 5 năm để mở quán cà phê. Vì tin người quen, hai bên chỉ ký một hợp đồng sơ sài, không công chứng, không ghi rõ điều khoản chấm dứt và bồi thường. Sau 3 năm, chủ nhà đòi lại mặt bằng; anh Đức yêu cầu hoàn cọc, bồi thường chi phí đầu tư và hỗ trợ chi phí tìm chỗ mới, và tranh chấp bắt đầu từ đó.

Bài viết tóm tắt 7 điều khoản nên có để tránh tình huống tương tự.

Khung pháp lý cần biết

Tùy bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay cá nhân cho thuê nhà của mình, hợp đồng thuê mặt bằng chịu điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 01/08/2024 theo Luật số 43/2024/QH15). Nguyên tắc chung: điều gì hai bên thỏa thuận rõ và không trái luật thì được ưu tiên áp dụng. Vì vậy, viết đủ các điều khoản dưới đây quan trọng hơn việc chờ luật "bảo vệ" sau khi có chuyện.

1. Đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.

Hợp đồng nên ghi:

• Số tiền cọc, mục đích cọc (bảo đảm ký hợp đồng hay bảo đảm thực hiện hợp đồng).
• Thời điểm và điều kiện hoàn cọc khi hết hạn; các khoản được khấu trừ (điện nước còn nợ, hư hỏng ngoài hao mòn tự nhiên).
• Thời hạn hoàn cọc sau khi bàn giao, ví dụ trong 15 ngày.

2. Thời hạn và quyền gia hạn

Thời hạn thuê nên dài hơn thời gian bạn cần để thu hồi vốn cải tạo. Nên có điều khoản quyền ưu tiên gia hạn, thời hạn báo trước ý định gia hạn và cách xác định giá thuê của kỳ tiếp theo.

3. Giá thuê và cơ chế điều chỉnh

• Giá cố định trong một giai đoạn cụ thể, ví dụ 2 năm đầu.
• Mức tăng tối đa mỗi lần điều chỉnh, tính theo phần trăm, và chu kỳ điều chỉnh.
• Kỳ thanh toán, hình thức chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chủ nhà.
• Bên nào chịu thuế, phí liên quan đến việc cho thuê và chứng từ bên thuê nhận được.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc trái thỏa thuận là một trong các căn cứ để bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.

4. Cải tạo, bàn giao và hoàn trả

Luật cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt nếu bên thuê sửa chữa, cải tạo, nâng cấp mà không có thỏa thuận hoặc không được đồng ý bằng văn bản. Vì vậy:

• Ghi rõ hạng mục được cải tạo (quầy bar, bếp, điện ba pha, biển hiệu) ngay trong hợp đồng hoặc phụ lục.
• Lập biên bản hiện trạng có ảnh khi nhận và khi trả mặt bằng.
• Thỏa thuận phần nào phải tháo dỡ, phần nào được để lại, và ai chịu chi phí.

5. Chấm dứt trước hạn và bồi thường

Đây là điều khoản quyết định trong phần lớn tranh chấp. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Bên	Được đơn phương chấm dứt khi bên kia
Bên cho thuê	Chậm thanh toán tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không được đồng ý; sử dụng sai mục đích thuê; cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng; tự ý sửa chữa, cải tạo, cho thuê lại
Bên thuê	Không sửa chữa khi mặt bằng hư hỏng nặng; tăng giá thuê bất hợp lý hoặc trái thỏa thuận; để quyền sử dụng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

Ngoài các căn cứ luật định, hợp đồng nên ghi:

• Thời hạn báo trước khi một bên muốn chấm dứt, ví dụ 90 ngày.
• Mức phạt vi phạm và cách tính bồi thường chi phí đầu tư còn lại (chi phí cải tạo chia đều theo số tháng thuê, trừ số tháng đã sử dụng).
• Cách xử lý khi chủ nhà bán hoặc thế chấp tài sản trong thời gian thuê.

6. Sang nhượng và cho thuê lại

Khoản 4 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 đều yêu cầu sự đồng ý của bên cho thuê khi cho thuê lại. Trong bài báo nêu trên, anh Hoài Nam đặt cọc thuê mặt bằng từ một công ty không có quyền cho thuê lại, vì hợp đồng gốc của chủ nhà cấm việc này, và mất tiền cọc.

• Khi đi thuê: yêu cầu xem giấy tờ sở hữu hoặc hợp đồng gốc có cho phép cho thuê lại.
• Khi muốn sang quán: đưa vào hợp đồng điều khoản chủ nhà đồng ý cho chuyển nhượng hợp đồng thuê, kèm điều kiện cụ thể.

7. Hình thức, giấy tờ và công chứng

Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Tuy vậy:

• Hợp đồng phải lập bằng văn bản.
• Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu bất động sản đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sở hữu, không có tranh chấp, không bị kê biên. Hãy xem bản gốc và chụp lại.
• Người ký phải là chủ sở hữu hoặc người được ủy quyền hợp lệ; nếu tài sản chung của vợ chồng, nên có chữ ký của cả hai.
• Với hợp đồng dài hạn và chi phí cải tạo lớn, công chứng tự nguyện giúp hạn chế tranh cãi về chữ ký và thời điểm ký.

Việc cần làm ngay

• Kiểm tra giấy tờ sở hữu và người có quyền ký trước khi đặt cọc.
• Ghi mục đích cọc và thời hạn hoàn cọc.
• Chốt thời hạn thuê dài hơn thời gian thu hồi vốn, kèm quyền ưu tiên gia hạn.
• Đặt trần tăng giá và chu kỳ điều chỉnh.
• Liệt kê hạng mục cải tạo được phép; lập biên bản hiện trạng có ảnh.
• Viết điều khoản chấm dứt trước hạn có mức phạt và công thức bồi thường chi phí đầu tư.
• Xin đồng ý bằng văn bản cho việc sang nhượng, cho thuê lại.
• Cân nhắc công chứng nếu hợp đồng từ 3 năm hoặc chi phí cải tạo lớn.

Bạn có thể làm bài Đánh giá sức khỏe pháp lý để xem nhóm mặt bằng của quán đang ở mức nào. Nếu cần rà soát hợp đồng cụ thể trước khi ký, có thể gửi yêu cầu qua trang Dịch vụ.

Nguồn tham khảo

• Báo Pháp Luật TP.HCM: Ký hợp đồng thuê mặt bằng, cẩn trọng để không vướng tranh chấp (29/09/2025)
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 18: Quyền của bên cho thuê
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 20: Quyền của bên thuê
• LuatVietnam: 3 luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ 01/08/2024
• Luật Nhà ở 2023, Điều 164
• Bộ luật Dân sự 2015, Điều 328 về đặt cọc
• Tạp chí Luật sư Việt Nam: Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản