Hợp đồng thuê mặt bằng có cần công chứng không? Thuê của cá nhân và của công ty

"Hợp đồng thuê trên 6 tháng mà không công chứng là vô hiệu" là câu nhiều chủ quán vẫn nghe từ người quen hoặc môi giới. Quy định này đã không còn áp dụng với hợp đồng thuê nhà ở từ giữa năm 2015. Ngược lại, cũng không nên hiểu "không bắt buộc" là "không cần": với hợp đồng thuê dài hạn và chi phí cải tạo lớn, công chứng vẫn có giá trị bảo vệ riêng.

Bài viết trả lời 3 câu hỏi: thuê mặt bằng của cá nhân và của công ty chịu luật nào, khi nào phải công chứng, và khi nào nên tự nguyện công chứng.

Quy định 6 tháng đến từ đâu

Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 492) yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở từ 6 tháng trở lên phải có công chứng, chứng thực và phải đăng ký. Theo Báo Chính phủ, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực ngày 01/07/2015, hợp đồng thuê, mượn, ở nhờ nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu; văn bản ban hành sau được áp dụng.

Giai đoạn chuyển tiếp đã gây nhiều tranh cãi. Tuổi Trẻ (06/2017) đưa tin một hợp đồng thuê nhà 5 năm không công chứng tại TP.HCM được 2 cấp tòa xử ngược nhau: cấp sơ thẩm áp dụng Bộ luật Dân sự, tuyên hợp đồng vô hiệu và buộc trả lại khoản cọc 10.000 USD; cấp phúc thẩm áp dụng Luật Nhà ở, công nhận hợp đồng. Hiện nay, Luật Nhà ở 2023 tiếp tục giữ nguyên tắc không bắt buộc công chứng hợp đồng thuê.

Khung pháp lý hiện hành

Tùy loại mặt bằng và bên cho thuê, hợp đồng thuê của quán có thể chịu điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (cả hai có hiệu lực từ 01/08/2024), bên cạnh Bộ luật Dân sự 2015.

Tình huống thuê	Văn bản chính	Công chứng, chứng thực	Thời điểm hiệu lực
Thuê nhà phố của cá nhân để mở quán	Luật Nhà ở 2023, Điều 164	Không bắt buộc, trừ khi các bên có nhu cầu	Theo thỏa thuận; không thỏa thuận thì khi ký
Thuê mặt bằng trong tòa nhà, trung tâm thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản	Luật KDBĐS 2023, khoản 4 Điều 44	Theo yêu cầu của các bên	Khi bên sau cùng ký, trừ thỏa thuận khác
Mua bán, thuê mua nhà, công trình giữa các cá nhân	Luật KDBĐS 2023, khoản 5 Điều 44	Bắt buộc	Theo pháp luật công chứng

Dòng cuối không áp dụng cho việc đi thuê, nhưng được đưa vào để tránh nhầm: nghĩa vụ công chứng bắt buộc tại khoản 5 Điều 44 chỉ dành cho mua bán và thuê mua, không bao gồm hợp đồng thuê.

Thuê của cá nhân

Phần lớn quán thuê nhà phố của cá nhân. Một số điểm cần biết:

• Chủ nhà không cần lập doanh nghiệp. Khoản 3 Điều 9 Luật KDBĐS 2023 cho phép cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế; khoản 4 Điều 9 áp dụng tương tự với việc cho thuê dưới mức quy mô nhỏ. Theo giải đáp trên cổng Chính sách online của Chính phủ, tiêu chí quy mô nhỏ được quy định tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
• Người ký phải có quyền cho thuê. Nhà là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thừa kế thì nên có chữ ký hoặc văn bản ủy quyền của tất cả đồng sở hữu.
• Nghĩa vụ thuế của chủ nhà ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê và chứng từ của quán; xem bài Thuê nhà của cá nhân: ai kê khai, nộp thuế.

Thuê của công ty

Khi thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại, tòa văn phòng hoặc của một công ty:

• Kiểm tra bên cho thuê có phải doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo khoản 1 Điều 9 Luật KDBĐS 2023, hay đang cho thuê lại mặt bằng mình thuê. Trường hợp sau cần xem hợp đồng gốc có cho phép cho thuê lại.
• Hợp đồng mẫu của bên cho thuê thường dài và nghiêng về phía họ; phần cần đọc kỹ là phí quản lý, phí dịch vụ chung, giờ hoạt động, quy định cải tạo, điều kiện hoàn cọc.
• Công chứng là tùy chọn. Điều cần kiểm tra hơn là người ký có đúng thẩm quyền (người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền bằng văn bản) và hợp đồng có đóng dấu nếu doanh nghiệp sử dụng dấu.

Không công chứng vẫn phải đủ nội dung

Điều 163 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng về nhà ở phải lập thành văn bản, gồm các nội dung chính:

1. Họ tên, địa chỉ các bên; tổ chức thì ghi tên, chức vụ người ký và đóng dấu (nếu có).
2. Mô tả nhà và thửa đất gắn với nhà.
3. Giá thuê; thời hạn và phương thức thanh toán.
4. Thời gian giao nhận nhà; thời hạn cho thuê.
5. Quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên và thỏa thuận khác.
6. Thời điểm có hiệu lực; ngày ký; chữ ký các bên.

Theo Báo Chính phủ, hợp đồng không công chứng vẫn có giá trị nếu đáp ứng điều kiện về nội dung và hình thức; khi tranh chấp, tòa án vẫn thụ lý và giải quyết dựa trên chứng cứ các bên cung cấp.

Khi nào nên tự nguyện công chứng

Công chứng không làm hợp đồng "chắc hơn" về nội dung, nhưng giảm tranh cãi về chữ ký, năng lực và thời điểm ký. Nên cân nhắc khi:

• Thời hạn thuê dài (từ 3 năm) hoặc chi phí cải tạo quầy bar, bếp, điện lớn.
• Nhà có nhiều đồng sở hữu, chủ nhà lớn tuổi, hoặc người ký là người được ủy quyền.
• Hợp đồng có trả trước tiền thuê nhiều kỳ hoặc khoản cọc lớn.
• Bên thuê dự định sang nhượng về sau và cần hồ sơ rõ ràng.

Theo khoản 4 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, công chứng thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà. Mức phí phụ thuộc giá trị hợp đồng; nên hỏi trực tiếp nơi thực hiện trước khi hẹn lịch.

Việc cần làm ngay

• Xác định bên cho thuê là cá nhân hay doanh nghiệp, mặt bằng là nhà ở hay công trình thương mại.
• Đối chiếu hợp đồng với danh mục nội dung tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.
• Xem giấy tờ sở hữu và chữ ký của đủ các đồng sở hữu.
• Quyết định có công chứng hay không dựa trên thời hạn thuê và số tiền đầu tư, không dựa vào mốc 6 tháng.
• Đọc thêm các điều khoản cần có tại bài 7 điều khoản cần có trong hợp đồng thuê mặt bằng. Toàn văn các luật liên quan có tại mục Văn bản.

Nguồn tham khảo

• Luật Nhà ở 2023 (Điều 164, 163) – toàn văn
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 44, 9) – toàn văn
• Chính sách online (Cổng TTĐT Chính phủ) – Thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ?
• Báo Chính phủ – Hợp đồng cho thuê nhà có bắt buộc công chứng, chứng thực?
• Tuổi Trẻ – Rối tung với hợp đồng thuê nhà không công chứng (09/06/2017)